Строительство коммерческой недвижимости. С чего начать?

Коммерческие объекты всегда строятся в контексте развития нового или уже существующего бизнеса с целью получения или увеличения прибыли соответственно. На первых порах предприниматели тщательно анализируют и оценивают свои финансовые возможности. Будет ли строительство осуществляться за счет собственных средств или с привлечением инвестиций, кредитных средств, возможной государственной поддержки и т.д.

Следующим важным критерием является наличие в собственности или аренде земельного участка. Если такого пока нет, значит, следующим шагом станет поиск «правильного» участка. Здесь можно выделить несколько особенностей:

• наличие развитой инфраструктуры и транспортной доступности приводит к удорожанию земельного участка, но влияют на коммерческую привлекательность будущего строения. А мы все-таки ставим цель зарабатывать;
• наличие уже подведенных инженерных коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация) избавит от существенных затрат в будущем;
• небольшие участки продаются легче, чем более крупные. Возможно стоит попробовать расширить диапазон площади участка во время поиска;
• покупая земли не коммерческого назначения (сельхоз назначения, ИЖС и тд), вы обрекаете себя на запуск сложной и весьма длительной процедуры смены категории земель;
• до заключения сделки рекомендуется тщательно проверить документы на право собственности, границы участка, категорию земель, инженерно-геологические изыскания.

Если на выбранный вами участок не предоставлены результаты геологической экспертизы, необходимо заказать топографическую съемку участка и инженерно-геологические изыскания. Это поможет грамотно рассчитать фундамент вашего будущего объекта и наиболее удачные места для прокладки коммуникаций, в том числе. 

Следующим этапом станет разработка проектной документации. Согласно ст.48 ч.3 Градостроительного кодекса РФ разрабатывать проектную документацию для всех капитальных объектов обязательно. Исключением могут стать жилые здания высотой не более 3 этажей.

Для разработки проекта необходимы градостроительный план земельного участка, документы с результатами инженерных изысканий и техзадание с требованиями к объекту (максимально детально): площадь, этажность, тип крыши, остекление, фасады и т.д.  

После утверждения проекта заказчиком необходимо проходить экспертизу проектной документации. Есть случаи, когда Градостроительный кодекс разрешает не проводить экспертизу. Применительно к коммерческим объектам это исключение действует на возведение нежилых построек высотой до 2 этажей и площадью до 1500 м2.  

Поиск строительной компании – следующий важный шаг после утверждения и прохождения экспертизы проекта. Рекомендуется направить запросы в разные организации для расчета стоимости строительства и предоставления смет. При выборе застройщика важно обратить внимание, сколько лет компания на рынке оказываемых услуг, на опыт компании, портфолио готовых объектов, условия сотрудничества.

Желательно закладывать в стоимость строительства около 10% на непредвиденные расходы (удорожание материалов и т.д.).

Важный момент – существует практика, когда разработку проектной документации (КР, АР, КЖ, КМ) также берет на себя компания застройщик. В таком случае при достижении договоренностей проект может быть разработан бесплатно в качестве скидки за заключение договора на проектирование и строительство под ключ.

Для согласования проектной документации в соответствующих инстанциях необходимо получить разрешение на строительство на выделенном участке. Параллельно проводится согласование проектной документации в пожарной и санитарной инспекциях, а также прокладки инженерных коммуникаций – в соответствующих службах. Разрешение на коммерческое строительство может быть выдано и после завершения работ на объекте.

Весь процесс строительства часто разбивают на этапы. В таком случае этапы работ отдают разным подрядным организациям. Цель обычно одна – минимизировать расходы и повысить качество проводимых работ. Существенным недостатком такого подхода является затягивание сроков на решение организационных и претензионных вопросов.  

Другая схема строительства предполагает наличие генерального подрядчика, который занимается не только всеми этапами строительных работ, но и берет на себя функцию управления всем процессом строительства. В этом случае все этапы ведутся одним юридическим лицом, которое и ответственно за готовый результат. Преимуществом данного подхода безусловно является сокращение сроков возведения объекта, но влечет за собой некоторое удорожание.